Je peux vous affirmer que c'est un truc à se faire avoir sur toute la ligne avec un risque majeur de tout perdre.
Demandez-vous dans un premier temps ce qui se sera passé d'ici 50 ans et vous comprendrez que le risque est très gros.
Le premier prêt immobilier à 50 ans a débarqué en France le 15 janvier. Folie ou nécessité ? L'offre de la Caisse d'épargne espagnole Kutxa Bank relance la polémique sur l'allongement de la durée des emprunts.
« Avec une mensualité de 913 euros, il est possible d'emprunter 150 000 euros sur 20 ans et 204 000 euros sur 50 ans. » Rembourser plus longtemps pour emprunter plus : l'équation du premier prêt immobilier « jusqu'à 50 ans » paraît séduisante au premier abord.
Son promoteur en France, le courtier Cafpi, revendique déjà « plus de cinq cents demandes dont une centaine est en cours de réalisation ». Après une expérimentation « en exclusivité sur l'Ile-de-France », il envisage d'étendre son offre à d'autres régions françaises. Et les concurrents suivent le mouvement. Depuis début mars, le Crédit Foncier propose ainsi une nouvelle gamme de prêts « de 25 à 40 ans », spécialement destinés aux jeunes de 18-30 ans. Fin mars, l'établissement de crédit immobilier UCB, filiale de BNP Paribas, a lui aussi lancé un crédit sur 40 ans « pour acquérir immédiatement le logement de vos rêves ».
Une suite logique ?
Les jeunes et les foyers modestes sont bien sûr les premières cibles de ce nouveau produit bancaire « extralarge » censé compenser la flambée des prix de l'immobilier. « Jusqu'à présent, si j'avais un revenu mensuel de 2 200 euros par mois et voulais acheter un bien de 150 000 euros, je devais soit renoncer à acheter, soit diminuer mon budget pour être solvable sur une durée de 20 à 30 ans en achetant un logement plus petit, plus loin de mon travail, qui allait m'obliger à plus court terme à revendre et donc à engager des frais supplémentaires », explique Philippe Taboret, directeur marketing de Cafpi.
Après les prêts à 25 ou 30 ans, l'apparition des prêts à 40 ou 50 ans serait donc la réponse bancaire la mieux adaptée pour permettre aux ménages d'accéder à la propriété.
Un nouveau « monstre » à apprivoiser ?
« La hausse des prix de l'immobilier n'est pas corrélée directement avec la hausse des revenus. Eux n'ont pas doublé depuis 2000 ! Il a donc fallu allonger la durée des prêts pour pouvoir acheter un bien et les banques ont accepté de s'adapter en proposant des offres de crédit sur une plus longue durée », observe Christophe Crémer, PDG du courtier en ligne Meilleurtaux.com. Selon son Observatoire du crédit immobilier, les prêts à 15 ans qui constituaient la norme en 2002 sont aujourd'hui devenus l'exception (14 % du marché contre 36,3 % il y a quatre ans) et sont supplantés par les prêts à 25 ans (passé de 8 % à 31 %).
« Les prêts sur 30 ans qui ne constituaient que 2 à 3 % des crédits en 2000, représentent aujourd'hui environ 12 % des crédits chez Meilleurtaux, explique Christophe Crémer. Pourtant en 2000, le prêt à 30 ans avait la même image que le prêt à 50 ans aujourd'hui : c'était le monstre, y compris dans la tête des particuliers. Et les banques disaient qu'elles n'iraient jamais au-delà de 20 ans... » Pourtant cette fois-ci le choc culturel et financier risque d'être un peu plus difficile à accepter.
Coût prohibitif« Plus c'est long plus il y a d'intérêts à rembourser et plus c'est cher », prévient Vanessa Dagand, chargée de mission Banque à l'UFC-Que Choisir. « Le coût réel d'un crédit sur une telle durée peut se révéler prohibitif », alerte aussi l'association de consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Selon ses estimations, emprunter 150 000 euros sur 50 ans avec un taux de 4 % coûtera au total 347 400 euros contre 257 760 euros sur 30 ans !
En clair pendant les dix premières années, les ménages remboursent presque uniquement des intérêts ! Et c'est sans compter la hausse probable des taux d'intérêt ! Car plus encore que la durée, ce sont en effet les taux de ces crédits longue durée qui sont dans la ligne de mire des associations de consommateurs.
Zones de turbulences« Au-delà de 25-30 ans, les banques ne peuvent garantir des prêts à taux fixe », explique Philippe Taboret. Conséquence : les prêts à 40 et 50 ans sont négociés avec des taux révisables « non capés », c'est-à-dire sans plafond ! « Les indices actuels étant particulièrement bas, il y a de sérieux risques pour que le taux de crédit soit régulièrement revu à la hausse et donc que les mensualités augmentent, voire atteignent des sommets », prévient l'UFC-Que Choisir.
« Si le taux variable est capé à 6-7 % c'est embêtant mais pas trop pénalisant. Mais quand on sait que le taux à un an qui sert de référence est passé de 2,75 % à 4,20 % entre le début 2006 et aujourd'hui, de telles variations peuvent augmenter les mensualités de 100 à 150 euros. Et donc rapidement dépasser le seuil classique d'endettement de 33 % des revenus mensuels », explique Christophe Crémer. « C e n'est pas le boulot d'un particulier de parier sur les taux financiers ! », conclut-il. D'autant qu'en 50 ans, les accidents de la vie peuvent se multiplier.
« C'est la catastrophe »
« Le chômage, un divorce ou un autre imprévu peuvent obliger les emprunteurs à vendre leur maison, explique Vanessa Dagand. Si le prix de l'immobilier baisse, ils peuvent alors se retrouver sans emploi, sans logement, avec un emprunt de 40 ans à rembourser que le prix de vente ne suffit pas à couvrir. C'est la catastrophe. » A Paris, une telle baisse des prix de l'immobilier est jugée peu probable, mais en province ou en banlieue, rien ne dit qu'à l'horizon 2060 un retournement de conjoncture ne puisse se produire.
Or en cas de décès ou d'invalidité, aucun filet de sécurité n'est prévu. Dans ce crédit à 50 ans, la banque ne propose pas d'assurance décès-invalidité comme le font normalement les établissements bancaires pour les prêts classiques. Aucune clause n'oblige alors l'emprunteur à rembourser son emprunt avant son 75 e anniversaire, ni à souscrire le crédit avant 65 ans. « Il n'y a pas de limite d'âge en théorie, mais il faut raison garder, explique Philippe Taboret. On peut prêter sur 50 ans à un cinquantenaire si l'analyse de dossier permet un remboursement de l'emprunt à 10 ou 20 ans dans le cadre d'une gestion de patrimoine. »
Les associations de consommateurs s'inquiètent d'un vrai danger pour toute la famille : « Sans assurance, en cas de décès, c'est au conjoint d'assumer la totalité du remboursement. Et au lieu d'hériter d'une maison, les enfants peuvent hériter d'une dette ! », souligne Vanessa Dagand. Le risque de faillite est d'autant plus grand, que ce sont les gens aux revenus les plus faibles qui sont la cible de ces offres. « Ce sont eux qui choisissent le plus souvent des taux révisables car le calcul de la capacité d'endettement se fait sur un taux plus bas au départ avec des critères de crédit souvent plus souples », observe Christophe Crémer.
Hyprocrisie ou prudence ?
Philippe Taboret dénonce lui « l'hypocrisie » de ses détracteurs : associations de consommateurs « immobilistes », banquiers « pris au dépourvus » par cette nouvelle offre commerciale et emprunteurs « qui n'en ont pas besoin ». « Les prêts à 50 ans ne sont pas la panacée. Ca coûte cher bien sûr de rembourser des intérêts sur 50 ans, mais c'est une réponse à la situation actuelle du logement en France où il n'y a pas assez de logements sociaux et où les propriétaires louent à des conditions extrêmement exigeantes. La pierre reste le placement le plus sûr et le plus garanti sur le long terme : en 50 ans, avec une estimation des plus prudentes d'une croissance annuelle de 5 % du prix de l'immobilier, la valeur de votre bien aura été multipliée par plus de dix », ajoute-t-il. Sauf que le remède pourrait bien être pire que le mal !
« Le paradoxe de l'immobilier c'est que tout ce qui permet d'acheter à un prix plus cher contribue à faire augmenter davantage les prix », observe Christophe Crémer. « Au lieu de développer ces offres dangereuses, on ferait mieux de revoir les méthodes de scoring des banques [systèmes de notation de leurs clients pour évaluer le risque, NDLR] pour mieux les adapter aux profils atypiques des CDD ou des intérimaires », souligne Vanessa Dagand. « En France, on a un taux de défaut de paiement des emprunts de 0,01 % mais est-ce qu'on a raison d'en être très fiers ?, s'interroge Christophe Crémer. Il y a des gens qui peuvent rembourser et à qui on ne prête pas. » Toute une philosophie du crédit à revoir en somme !
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